KİRALANAN TAHLİYESİNDE HAKLI NEDENLER
- Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar gönderilmişse.
- Kiracıya gönderilen ödeme ihtarına rağmen 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmamışsa temerrüt nedeniyle.
- Esaslı yıkım, tamirat tadilat var ise (Kentsel Dönüşüm yıkımı değildir).
- Kiralanan yerde kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti gibi kötü amaçlarla kullanıldığı tespit edilmişse.
- Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa.
- İhtiyaç sebebiyle tahliye olgusunda ihtiyaç samimi ve gerçek ise.
- Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay önceden mal sahibi ihtarname göndererek tahliye talebinde bulunmuş ise.
BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ
Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası: (Borçlar K. mad.256)
Bu maddeye göre kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, öncelikle kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve uygun belirli bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıkça kötü, zarar vererek kullanarak kiralanana devamlı bir zarar verirse , ihtara gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine, sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı ortadan kalkacaktır. Ancak akde aykırılık giderilmediği takdirde tahliye davası açılabilecektir.
Temerrüt nedeniyle tahliye: (Borçlar K. mad.260)
Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunarak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda söz konusu kira sözleşmesini feshedeceğini açıkça belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da gönderilen ihtarda açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehilin sonunda kira borcunu öderse, sorun kalmaz. Kiralayan ihtarnamede fazla kira talep etse dahi, kiracı ihtilafsız kira bedelini 30 günlük süre içinde ödemek zorundadır. Aksi halde temerrüde düşecektir. Dava 30 günlük sürenin sonunda açılabilir. Kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur.
Sürenin Dolması veya Feshi İhbar Üzerine Sona Erme:
Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise , süre bitiminde her iki taraf da sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahiptirler. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise, sözleşmenin nasıl sona erdirileceği probleminde ise her şeyden önce taraflar arasındaki sözleşmeye itibar edilmiştir. Eğer tarafla feshi ihbar mevzuunda bir düzen kabul edilmiş ise, ona uyulacaktır. Eğer taraflar arasında bu konuya değinilmemiş ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi şeklinde olacaktır. O da şöyledir;
Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır ve bu gibi yerler, mahalli adet başka bir dönemde tayin edilmiş değilse, altı aylık sürenin bitimi için ve her halde üç ay önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir.
Mefruş apartman, yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık dönemin bitimi için ve iki hafta önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir.Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile akdi feshedebilirler.
