T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2017/8266
Karar: 2019/4990
Karar Tarihi: 27.05.2019
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI – KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ GEREKİP GEREKMEDİĞİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE SONUCUNA GÖRE BİR KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ – HÜKMÜN BOZULMASI
ÖZET: Taraflar arasında, … başlangıç tarihli … yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, aylık kira bedeli …TL olup ÜFE oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Dosya arasındaki belgelerden, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra … tarihinde … Ada … parselde imar değişikliği yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı, dava konusu taşınmazı yurt binası olarak kullanmak üzere kiralamasına rağmen davalı kiralayanın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde düzenlenen sözleşme süresince kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğüne uymadığı ve kiralananın sonradan ayıplı hale geldiğini iddia ettiğine ve seçimlik hakkını kira bedelinden indirim yapılması yönünde kullandığına göre; … tarihli bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli görülmediğinden, Mahkemece dava dışı … kişiye ait okul projesi ve imar değişikliğine ilişkin dosya da getirtilerek gerekirse yerinde yeniden keşif yapılarak kiralananın kullanıma elverişli şekilde bulundurulup bulundurulmadığının, imar değişikliğinin kiralananın kullanımını etkileyecek düzeyde olup olmadığının tespiti açısından konusunda uzman bilirkişi heyetinden (inşaat mühendisi- emlakçı- kira bilirkişisi) taraf ve Yargıtay denetimine uygun rapor alınarak TBK’nun ilgili maddesi kapsamında kira bedelinin indirilmesi gerekip gerekmediğinin değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
(6098 S. K. m. 123, 125, 301, 305, 307)
Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
YARGITAY KARARI
Davacı, davalı ile aralarında belediye hizmet alanında kalan … ada, 7 parseldeki 1.287,01 m2 lik alanda yurt binası yapılması için üst hakkı tesisi ile Bursa 16. Noterliği’nin 26.04.2013 tarihli 25 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede kira bedeli aylık 2.550TL olup takip eden yıllara ait kira bedelinin üfe oranında artırılacağı ve sözleşme sonunda kiralananın mevcut haliyle boş olarak davalıya teslim edileceği hususlarının kararlaştırıldığını, 26.04.2015 tarihinden itibaren ödenen kira bedelinin 3.495TL olduğunu, 06.04.2011 tarihli meclis kararı ile inşa edilen binanın da bulunduğu parseller belediye hizmet alanı ( yurt alanı) olarak belirlendiği gözetilerek ve iş bu durum ve koşulların geçerli olacağı inancı ile dava konusu sözleşmenin imzalandığını, yurt binasının tam karşısında yer alan 13 nolu parsele ilişkin belirleme belediye hizmet alanı ( yurt alanı) olduğu halde sözleşmenin imzalanmasından sonra imar değişikliği ile ticaret alanı olarak belirlenerek özel okul yapılmak üzere dava dışı 3. kişiye kiraya verildiğini, yurt binası dört kattan ibaret olduğu halde 13 nolu parsele plana aykırı olarak tüm parseli kapsayacak şekilde sekiz kattan oluşan özel okul binası inşa edilmesi sebebiyle yurt binasının gerek girişi gerekse ön cephesinin tamamen kapandığını, okulun faaliyete geçmesi halinde aşırı yoğunluktan yurtta kalan lise öğrencilerinin olumsuz etkileneceğini, şartların değişmesi nedeniyle edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde bozulduğunu belirterek hem sözleşme sonunda kiralananın kiraya verene bırakılacak olması hem de imar değişikliği nedeniyle değişen koşullar göz önüne alınıp sözleşmeye müdahale edilerek ödenen aylık 3.495TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren 500TL olarak tespit edilerek uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir. Ayrıca 308. maddesine göre de; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Her ne kadar davacı uyarlama talebinde bulunduğunu bildirmiş ise de Hakim, tarafların bildirdiği vakıalarla bağlı olup, hukuki niteleme Hakime aittir. Dava, kira bedelinin indirilmesi davasıdır.
Somut olayda; Taraflar arasında, 26.04.2013 başlangıç tarihli 25 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, aylık kira bedeli 2.550TL olup ÜFE oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Dosya arasındaki belgelerden, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra 09.01.2015 tarihinde 1027 Ada 13 parselde imar değişikliği yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı, dava konusu taşınmazı yurt binası olarak kullanmak üzere kiralamasına rağmen davalı kiralayanın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinde düzenlenen sözleşme süresince kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğüne uymadığı ve kiralananın sonradan ayıplı hale geldiğini iddia ettiğine ve seçimlik hakkını kira bedelinden indirim yapılması yönünde kullandığına göre; 26.05.2016 tarihli bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli görülmediğinden, Mahkemece dava dışı 3. kişiye ait okul projesi ve imar değişikliğine ilişkin dosya da getirtilerek gerekirse yerinde yeniden keşif yapılarak kiralananın kullanıma elverişli şekilde bulundurulup bulundurulmadığının, imar değişikliğinin kiralananın kullanımını etkileyecek düzeyde olup olmadığının tespiti açısından konusunda uzman bilirkişi heyetinden (inşaat mühendisi- emlakçı- kira bilirkişisi) taraf ve Yargıtay denetimine uygun rapor alınarak TBK’nun 307. maddesi kapsamında kira bedelinin indirilmesi gerekip gerekmediğinin değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
