Çin’de başlayarak ülkemizde de Mart ayından beri etkisini gösteren Covid-19 virüsü ile mücadele kapsamında bir takım önlemler alınmıştır. Bu önlemler ekonomik olarak bir çok kişiyi ciddi anlamda etkilemiştir. Söz konusu virüs ile mücadelede bu tür önlemlerin alınmasının zaruri olması yanında bir takım olumsuz sonuçlar da beraberinde gelmiştir. Belirli esnaf grupları iş yapamaz dolayısı ile örneğin mevcut kira borçlarını ödeyemez hale gelmiştir. Bu sebeple Kira Bedelinin Uyarlanması Davasına bir kez daha değineceğiz.
İlk olarak Kira Sözleşmesinin tanımına değinecek olursak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Kira Sözleşmesini; “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlamıştır. Bilindiği gibi kira sözleşmesi taraflar arasında belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir.
Belirli Kira Sözleşmesi, kiraya verenin ve kiralayanın belirli bir süre için akdettikleri ve tarafların aralarında kararlaştırdıkları bu sürenin sona ermesiyle sonlanacak olan kira sözleşmesidir.
Belirsiz Kira Sözleşmeleri ise; taraflar arasında her hangi bir süre kısıtlaması olmadan,yani belirli bir süresi olamadan akdedilen sözleşmelerdir.
Kira sözleşmesi pek tabi yukarıda da değindiğimiz gibi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya yararlanılmasını kiralayana devrettiği ve kiralayanın da bu kullanma ve yararlanma neticesinde belirli bir miktar kira bedeli ödediği bir sözleşme türüdür. Kira bedeli, Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin başlangıcında, tarafların serbestçe belirlediği bir ücret olacaktır. Bunun esas kaynağı da sözleşme serbestisi ilkesidir.
Tabi bu aşamada değinilmesi gereken nokta, sözleşme serbestisi söz konusu kira sözleşmesinin kurulduğu aşamada geçerlidir. Yani ilerleyen dönemlerde bu serbestiyi etkileyecek bir takım durumların çıkması sözleşmede bir takım değişiklikler yapılması yoluna gitmeyi gerektirebilir. Yani ilerleyen kira dönemlerinde kira bedelinin yeniden tespit edilmesi gerekebilir. Bu hususa ilişkin Türk Borçlar Kanunu ilgili maddelerinde bir takım düzenlemeler getirerek bazı sınırlamalar getirilmiştir.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
Türk Borçlar Kanunu “MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
Kira sözleşmeleri niteliği gereği edimli bir sözleşmedir. Haliyle tarafların ilk sözleşmeyi imzaladıkları dönemdeki durumları ile ilerleyen dönemlerdeki mevcut durumları ciddi değişkenlik göstermiş olabilir. Dolayısıyla kira bedelinin bu süreç içerisinde artması ya da azalması gerekliliği oluşabilecektir. Kira bedelinin artırılması kiraya verene tek taraflı tanınan bir hak değildir. dolayısıyla kira bedelinde artırıma gidilmesi için tarafların birlikte karar vermeleri gerekmektedir. Bu hususa ilişkin anlaşma sağlanamaması durumunda da izlenebilecek bir takım yollar vardır.Şöyle ki,
KİRA BEDELİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ İÇİN DAVA AÇILMASI
- Yukarıda izah ettiğimiz gibi kira bedelinin tek taraflı olarak kiraya veren tarafından artırılması mümkün değildir. Kira bedelinin artırılması için tarafların anlaşması gerekmektedir. Eğer taraflar arasında bir anlaşma sağlanamaz ise izlenecek yol “kira bedelinin belirlenmesi davası” açmaktır. Türk Borçlar Kanunu MADDE 345’e göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, buradaki önemli nokta, dava, yeni kira dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelini artıracağına yönelik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunursa ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılırsa, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI İÇİN DAVA AÇILMASI
Öncelikle belirtmek gerekirki Türk Borçlar Kanunu’nda bu hususa ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple Yargıtay Kararları ışığında bu hususa değinmek gerekecektir. Taraların sözleşme serbestisi ile ilk sözleşmeyi yaptıkları dönemdeki mevcut koşullarında ciddi değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu sebeplerle de uyarlama davası açmak gerekebilir. Ancak uyarlama davası açmak için de belli şartların varlığı haiz olmalıdır. Örneğin;
- Kira sözleşmesinin uzun süreli olması,
- Hal ve şartlarda meydana gelen değişikliklerin olağanüstü ve önceden öngörülemeyen değişiklikler olması,
- Bu değişikliklerin objektif nitelik taşıması,
- Oluşan olağanüstü koşullar altında kira ilişkisinin devamının katlanılamaz hale gelmesi gerekmektedir.
Uyarlama davasında, sözleşme koşulları incelenerek, meydana gelen olağan üstü değişiklikler göz önünde bulundurularak karar verilecektir. Öte yandan Yargıtay, hem kiraya verenin kira bedelinin artırılması için , hem de kiralayanın da uyarlama davası açıp meydana gelen olağanüstü değişiklik sebebiyle kendisi için çekilmez hale gelen kira bedelinin yeniden tespiti için dava açabileceği yönünde karar vermiştir.
Bu sebeple konunun giriş kısmında da değindiğimiz üzere söz konusu Covid-19 salgınından ekonomik vb diğer nedenlerle olumsuz etkilenen kira sözleşmesi tarafları bu kanuni yollara başvurabileceklerdir.
