Kira tespit davasını kira sözleşmesinin her iki tarafı da açabilir. Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Dolayısıyla sözlü ya da yazılı yapılmış bir kira sözleşmesi olması yeterlidir. Söz konusu sözleşmenin yazılı olmasının en büyük avantajı ispatta kolaylık sağlamasıdır.
Kira tespit davaları yetki ve görev bakımından kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Daha önceki konuya ilişkin yazımızda da değindiğimiz gibi kira tespit davası açmanın bir süresi yoktur. burada önemli olan nokta davanın açıldığı tarihin, belirlenen bedelin uygulanacağı dönemi etkilemesidir. Yani yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönemi içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira artış oranlarındaki ilkeler;
- Taraflar arasında kira bedelinin sonraki dönemlerdeki kira artışına ilişkin oran,önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşuluyla serbestçe belirlenir.Yasal sınırların üzerinde bir artış oranı belirlenmesi durumunda, mahkemeye başvurarak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilir.
- Türk Borçlar Kanunu MADDE.344/2’ye göre taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedeli bir önceki kira yılının ÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakkaniyet durumuna göre belirlenir.
- Kira sözleşmesinin süresinin 5 yıldan uzun süreli olması veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından ÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para birimi olarak belirlenmesi halindeyse, 5 yıl geçmeden kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak TBK m.344/4 gereğince “aşırı ifa güçlüğü” hali saklı tutulmuştur.
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen olağan üstü hal ve şartların mevcut olması durumunda kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir.
Uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmenin yapılmasından sonra edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine katlanılmayacak derecede bozulmuş olması gerekir. Ve tabi ki bu durumun meydana gelmesinde davacının kusurunun da olmaması gerekir.
Kira bedelinin uyarlanması davasında, dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemez.
