HAKLI NEDENLER
a) Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar gönderilmişse.
b) Kiracıya gönderilen ödeme ihtarına rağmen 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmamışsa temerrüt nedeniyle.
c) Esaslı yıkım, tamirat tadilat var ise (Kentsel Dönüşüm yıkımı değildir).
d) Kiralanan yerde kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti gibi kötü amaçlarla kullanıldığı tespit edilmişse.
e) Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa.
f) İhtiyaç sebebiyle tahliye olgusunda ihtiyaç samimi ve gerçek ise.
g) Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse.
h) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay önceden mal sahibi ihtarname göndererek tahliye talebinde bulunmuş ise.
BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ
Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası: (Borçlar K. mad.256)
BK md. 256 genel bir hüküm olup, hem BK, hem de GKKK kapsamına giren yerler için uygulanır. Bu maddeye göre kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir. (EK-6 Örnek dava ve cevap dilekçesi)
Temerrüt nedeniyle tahliye: (Borçlar K. mad.260)
Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunacak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkça belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da ihtarda gösterilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehilin sonunda kira borcunu öderse, mesele kalmaz. Kiralayan ihtarnamede fazla kira talep etse dahi, kiracı ihtilafsız kira bedelini 30 günlük süre içinde ödemek zorundadır. Aksi halde temerrüde düşecektir. Dava 30 günlük sürenin sonunda açılabilir. Kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. (EK-7 Örnek dava dilekçesi)
Sürenin Dolması veya Feshi İhbar Üzerine Sona Erme:
Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise , süre bitiminde her iki taraf da sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahiptirler. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise, sözleşmenin nasıl sona erdirileceği probleminde ise her şeyden önce taraflar arasındaki sözleşmeye itibar edilmiştir. Eğer tarafla feshi ihbar mevzuunda bir düzen kabul edilmiş ise, ona uyulacaktır. Şayet taraflar arasında bu hususa değinilmemiş ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi şu şekilde olacaktır. Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır ve bu gibi yerler, mahalli adet başka bir dönemde tayin edilmiş değilse, altı aylık sürenin bitimi için ve her halde üç ay önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir. (BK262/2f) Mefruş apartman, yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık dönemin bitimi için ve iki hafta önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir.(BK262/2f2 Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile akdi feshedebilirler.
3-Sözleşmenin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye Davası : Sürenin Geçmesi İle
TBK 327 mdAçık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmiş ise kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
- Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren Bir ay içinde isterse süre bitimi nedeniyle icraya baş vurarak kiracının tahliyesini isteyebilir (İİK 272). İsterse aynı sürede SHM dava açarak tahliye isteyebilir.
- Kiraya veren kira süresi içerisinde yada dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair bir ihtar tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. O zaman kiralayan her zaman dava açabilir.
