T.C. YARGITAY
20.Hukuk Dairesi
Esas: 2019/5099
Karar: 2020/795
Karar Tarihi: 17.02.2020
YÖNETİM PLANININ MUTLAK BUTLANLA HÜKÜMSÜZ SAYILMASI İSTEMİ – VEKALET KULLANILARAK YAPILAN YENİ YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİNİN AYRICA MÜLKİYET HAKKINA MÜDAHALE İÇERDİĞİNİN TESPİTİ İLE YAZILI OLDUĞU ŞEKİLDE DAVANIN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ – HÜKMÜN ONANMASI
ÖZET: Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, .. sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun .. sayılı Kanunla değişik … maddesinin son fıkrası hükmüne aykırı vekalet kullanılarak yapılan yeni yönetim planı değişikliğinin ayrıca mülkiyet hakkına müdahale içerdiğinin tespiti ile yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde yasaya aykırı bir yön bulunmamakla yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına karar verilmiştir.
(634 S. K. m. 31)
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Dava dilekçesinde, … Turizm Maden Enerji Üretim Tic. ve San. A.Ş., … İnşaat Taah.Tic. Ltd.Şti ve İzka İnş.Taah. Müh. Ltd. Şti. adi ortaklığı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 26/11/2008 tarihinde akdedilen “… Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı Konut İnşaatı” sözleşmesi kapsamında … … Projesi ve buna bağlı … Ticaret ve AVM merkezi inşa edildiğini, müvekkiline ait taşınmazında bu ticaret merkezi içerisinde yer aldığını, bahsedilen taşınmazın işyeri olarak tahsis edildiğini ve aksi bir şerh bulunmadığını, davacı şirket ile … A.Ş. arasında 17/02/2014 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, 21/03/2014 tarihinde hukuka aykırı bir şekilde yönetim planında değişikliğe gidilerek kira sözleşmesinin geçersiz hale getirilmek istendiğini, olağanüstü bir toplantı olmasına rağmen hiçbir kat malikine ve hatta zarara uğratılan davacıya dahi bir çağrı ya da tebliğ de bulunulmadığını, kanuni şartlara uygun olmayan bu yönetim planının yok ve yahut mutlak butlanla hükümsüz sayılması gerektiğini, bu nedenlerle İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, Şemikler mahallesi 26032 ada 1 parsel … … Ticaret Merkezi Toplu Yapı Ek Yönetim Planı ile ilgili hukuka aykırılık sebepleriyle yok hükmünde veya mutlak butlan hükmünde sayılmasına karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece 30/06/2015 tarih ve 2015/115 E. – 2015/741 K. sayılı davanın reddine dair verilen kararın davacı tarafça temyizi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 18/10/2017 tarih ve 2017/2833 E. – 2017/7992 K. sayılı kararı ile “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5711 sayılı Kanunla değişik 31. maddesinin son fıkrasına göre, “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.” Somut olayda, dava konusu sitede 188 adet bağımsız bölüm bulunduğuna göre, toplantıda oy kullanmak üzere vekil tayin edilen kişilerin % 5 kuralına göre oy kullanıp kullanmadığı;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun birinci maddesinin birinci fıkrasında tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen ve depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet haklarının kurulabileceği belirtilmiş aynı Kanunun 12. maddesinde ise kat mülkiyeti kurulması için gerekli olan belgeler birer birer sayılmıştır.
Bu belgeler arasında her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu, depo gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anataşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste ile
anataşınmazın bağımsız bölüm dış cepheler ve iç taksimatı ile eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anataşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan projesi bulunmaktadır. Bu duruma göre, bir bağımsız bölümün cinsinin değiştirilmesi yukarıda açıklandığı gibi kuruluşunda izlenen prosedüre göre gerçekleştirilir. Başka bir anlatımla böyle bir cins değişikliğinin yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin onayına gerek vardır; dava konusu bağımsız bölümle ilgili yapılan yönetim planı değişikliğinin bağımsız bölümün cins değişikliği niteliğinden olup olmadığı;
Her ne kadar yönetim planı değişikliği için 4/5 muvafakat yeterli ise de 4/5 çoğunluk ile yönetim planında yapılacak değişikliğin kanunun oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı, buna göre Kanunun 24/2. maddesine aykırı olarak yapılmış olan değişikliğin yok hükmünde olduğu gözönüne alınarak dava konusu değişikliğin bu nitelikte olup olmadığı;
Dava konusu taşınmaza ait yönetim planı, vekaletname, tapu kayıtları, yönetim planı değişikliği genel kurul toplantısına dayanıyorsa toplantı tutanakları, karar defteri, hazirun cetvelleri çağrı belgeleri ve toplantıya ilişkin ilgili tüm evraklar ile taraf delilleri toplanarak alanında uzman bir bilirkişi kurulundan yukarıda açıklanan hususlarla ilgili rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, 34 nolu bağımsız bölümle ilgili uyuşmazlıkların çözümü amacıyla verilen tek vekaletnameye dayanılarak yapılan yönetim planı değişikliğinin usule uygun olduğunun kabulü ile davanın reddi yönünde hüküm kurulması doğru görülemediğinden” bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne KMK’nın 24/2 maddesine aykırı olarak yapılmış olan değişikliğin yok hükmünde olduğu anlaşılmakla, 21/03/2014 tarihli…mahallesi 26032 ada 1 parsel … … Ticaret Merkezi Toplu Yapı Ek Yönetim Planının yok hükmünde olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava yönetim planı değişikliğinin iptali istemine ilişkindir.
Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5711 sayılı Kanunla değişik 31. maddesinin son fıkrası hükmüne aykırı vekalet kullanılarak yapılan yeni yönetim planı değişikliğinin ayrıca mülkiyet hakkına müdahale içerdiğinin tespiti ile yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde yasaya aykırı bir yön bulunmamakla yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 17/02/2020 günü oybirliği ile karar verildi.
